可主张减免租金、是否可主张免责解除合同？新冠疫情之下租赁合同履行受影响承租方是否
东莞中小企业法律顾问-东莞公司法务律师-广东蓝沃律师事务所成立于2010年6月3日★★▲…，是一家综合性的律师事务所★▪◇◁…▲。自成立以来●□•，事务所一直秉承着△☆“以专业的知识▪…▲◆、丰富的执业经验●•◇…•、优良 ◁△◇★☆▲.==☆◇▷.★★.【查看更多】
我们都知道◆◆□▽，企业承租办公场所的目的是用于企业经营•▲☆◇。但是☆▪☆△•，为加强新型冠状病毒感染肺炎疫情防控工作▷…，有效减少人员聚集•○▪-◁，阻断疫情传播▷-▽▼，多地政府采取了延长春节假期•■▷…☆▪、鼓励企业在家办公◆★•○、推迟企业复工时间等举措-△☆▲，上述措施已经导致企业等承租方无法正常组织员工上班○◆•▽▽…，即使企业复工▷▪▽，有部分员工仍然无法安排复工■▪，企业经营已然受到很大的影响▪●△○■◆。
我们认为◁◇•●■■，新冠疫情之下○◁■◇●▽，出租方与承租方都是受害者◇▲☆▷■●，双方的关系恰如鱼水相依★▲◇▷，唇亡齿寒◇△…◁。因此●◆•-▷，我们建议合同的双方能够互相理解▽■，尽量通过协商的方式●◆，从源头上减少纠纷产生▽▲◇，共渡难关▷--▪◇，待疫情消散后▲●，继续携手共进▪•。
（二）实务中▷★△●◆，不同类型的租赁合同▽◇-△•▷，承租方能否主张减免租金=△◆？1★▷=▼、租赁民房或者小区的承租方○☆=■△，是否可主张减免疫情防控期间的租金◇▲□？
根据《中国人大》全媒体北京2月10日快讯▲=★◆☆☆：近期不少企业反映☆-▼…，受此次疫情影响△◇○□•，很多合同规定的义务不能正常履行•△。对此情形•◆□△◆▽，法律有没有针对性的规定●-▪◆？对此☆☆，全国人大常委会法工委发言人★◇◆△■▲、研究室主任臧铁伟说◆…•▪■，当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件▪▲□▽▲。为了保护公众健康▼☆==，政府也采取了相应疫情防控措施■○●●◆▷。对于因此不能履行合同的当事人来说★★▷•-▷，属于不能预见▲△•▽、不能避免并不能克服的不可抗力▪▽▼▽•。根据合同法的相关规定▷…◁▼▽，因不可抗力不能履行合同的▽▽…-◇▽，根据不可抗力的影响•▽☆○◁，部分或者全部免除责任○…，但法律另有规定的除外=△•▲▼。
此时承租方可依据《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定▼…可主张减免租金、是否可主张免责解除合同？，主张此次疫情已经构成▽●“情势变更▪◁”…▽•新冠疫情之下租赁合同履行受影响承租方是否，继续履行合同对于己方明显不公平或者不能实现合同目的…★□，请求减免己方租金◇=●••。
当前新冠肺炎疫情防控措施●■△…，是否构成合同解除免责事由■-▷▷▷△，也并非必然导致合同免责解除□□■。比如□▪，当地政府或小区只是采取体温检测等必要的检查措施◁▲●。
新冠肺炎疫情防控措施作为不可抗力▷▼•=◇，则因该疫情防控措施并没有导致承租方无法使用房屋◆■，虽然属于不能预见★■=▼◇☆、不能避免并不能克服的不可抗力△◆○□，故承租方无权主张减免该时间段的租金■◆•。
②但是如果疫情防控措施并未导致承租方正常使用房屋▷▽■★☆，并未封锁小区…=☆□○◇、禁止租客进入房屋▲-■▽-，与合同履行期限☆=☆▷•-、合同履行内容●•☆☆、疫情影响程度及因果关系等相关○☆○▷=▷。
①如果当地政府采取相应疫情防控措施-▼，禁止外来人员进入•=，或者采取封锁住宅小区的措施-▷，最终导致承租方完全无法使用承租的房屋-▲-◇，则该疫情防控措施客观上已经造成承租方签订租赁合同目的无法实现•▽○，如出租方仍要求承租方继续支付该疫情防控期间的高额租金•◆◁■，对承租方是明显不公平的▼•▽◆◇=。
2□…▪○=•、租赁写字楼◁▼•△□、工业园区▪…▼▷-、办公大厦等办公场所的企业承租方▼▷■★★-，是否可主张减免疫情防控期间的租金◁=…▲？
2020年庚子年春节▽•，是新中国建立以来最艰难的一个春节★▽△，新型冠状病毒感染肺炎疫情正肆虐全国△▽▷■☆，而目前□=•▲■•，新冠肺炎疫情已进入攻坚克难时期▲…◆▽●▪，多地政府采取了延长春节假期☆□、关闭部分娱乐场所•△○☆○●、推行企业在家办公▼•…◆□◇、封锁小区等疫情防控措施▽■▼☆=。新冠疫情之下◇◇◁◆，租赁合同履行受影响◁●☆▷▪，承租方是否主张减免租金▼▲△••△、是否可主张免责解除合同◁▪□…？
新冠疫情之下○◁△▪▪=，租赁合同履行受影响■□★…=•，承租方是否可主张减免租金◁☆▼…、是否可主张免责解除合同★◇★●△？
以广东省为例▽•☆◁，广东省政府明文要求本行政区域内各类企业复工时间不早于2020年2月9日24时▷●◁●•。其中☆▼○•=◇，外来返工人员原则上要在家隔离14日以后方可回到企业复工▲▼•…。疫情之下▷▼，因政府的疫情防控措施导致企业无法正常经营▼-◇□●，已经导致企业无法实现签订租赁合同的目的▷▪••，应属不可抗力▲•◁。此时■□◇△•▲，企业有权向出租方提出减免疫情防控期间的租金▷•■☆▲，法院可根据公平原则作为补充手段根据具体个案合理认定租金减免标准和尺度△▼▷▷。
虽然新冠肺炎疫情防控措施对合同履行会产生了一定的影响…□▲-☆，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度•○▷，疫情结束后租赁合同均可继续履行○■…，合同目的可以实现◆□○■，故承租方无权以不可抗力为由要求解除合同△◆。
